云府办函〔2018〕1175号

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：

　　《关于规范白云区公有企业物业出租管理的指导意见》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。执行中如有问题，请径向区财政局（区国资局）反映。

　　广州市白云区人民政府办公室

　　2018年11月28日

　　关于规范白云区公有企业物业出租管理的指导意见

　　为加强我区公有企业物业出租管理，规范物业出租行为，防止资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》《中华人民共和国乡镇企业法》《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）等法律、法规和文件规定，参照《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函〔2017〕147号），提出以下指导意见。

　　一、适用范围

　　（一）本意见所称的公有企业包括：

　　1．区政府授权区直属行政事业单位履行出资人职责的国有独资企业、国有控股企业和国有实际控制企业（以下简称区属国有企业）。

　　2．区供销合作联社履行出资人职责的企业（以下简称供销社企业）。

　　3．各镇人民政府、街道办事处及其所属单位履行监督管理职责的企业（以下简称镇街企业）。

　　4．区属国有企业、供销社企业、镇街企业下属的各级独资企业、控股企业、实际控制企业和托管企业。

　　区属国有企业、供销社企业、镇街企业以下统称直属企业。

　　（二）本意见所称的物业是指房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。凡由公有企业负责经营、出租的物业均适用本意见，包括：

　　1．公有企业自有物业。

　　2．行政事业单位委托公有企业管理的物业。

　　3．无明确权属人但由公有企业实际占有使用的物业。

　　4．公有企业借用、租用的物业，以及利用该非自有物业改造、建设形成的新的非自有物业。

　　5．公有企业通过与他人合作开发取得的物业（合作合同已约定由合作方统一经营的除外）。

　　6．公有企业负责经营、出租的其他物业。

　　（三）本意见所称的物业出租，是指公有企业作为出租人，将物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下简称承租人）使用，并由承租人支付租金的行为。

　　（四）对区属国有企业履行出资人职责的区直属行政事业单位、对供销社企业履行出资人职责的区供销合作联社、对镇街企业履行监督管理职责的各镇人民政府和街道办事处是公有企业物业出租的监管机构；广州市白云区政府国有资产监督管理局（以下简称区国资局）是全区公有企业物业出租工作的指导部门，负责对各监管机构的物业出租工作进行监督、指导。

　　（五）本意见所称的企业决策机构是指公有企业的董事会或党政联席会议（总经理办公会议）；企业党组织是企业的政治领导核心，其参与企业决策的办法按有关规定执行。

　　（六）本意见所称的公开招租方式是指公有企业通过符合资质要求的交易服务机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

　　二、基本原则

　　公有企业的物业出租，坚持公开、公正、公平的原则，确保物业出租工作在阳光下运行，杜绝廉政风险；坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则，充分发挥公有企业物业存量资源优势，以物业出租有效带动区域产业转型升级，并切实履行社会责任。

　　三、出租决策

　　（一）公有企业物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方案，出租方案应提交企业决策机构研究决定，决策资料要及时建档备案。出租方案包括以下内容：

　　1．出租物业的基本情况（物业明细、地点、面积、规划用途等）。

　　2．出租目的、可行性。

　　3．出租期限、租金标准及出租用途。

　　4．承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

　　（二）有下列情形之一的物业不得出租：

　　1．物业权属存在纠纷的。

　　2．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业出租权利的。

　　3．共有物业未取得其他共有人同意的。

　　4．不符合安全标准的。

　　5．已抵押的物业，未经抵押权人同意的。

　　6．法律、法规规定不得出租的其他情形。

　　（三）公有企业应严格规范物业出租决策程序和行为，遵循以下程序：

　　1．科学、充分地开展可行性研究。

　　2．广泛听取企业法律顾问的意见和建议。

　　3．必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见。

　　4．严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

　　（四）物业出租要按照司务公开要求自觉接受职工监督。

　　（五）物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，方案制订过程中应与区发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批。

　　（六）物业出租原则上不得以出租物业的能源供应、物业管理费等非租金条件向承租人实施优惠。

　　（七）公有企业应根据区域功能和产业发展定位，合法设置承租条件，鼓励优先选择有实力的承租人，以出租物业作为产业发展平台，大力发展适合我区发展规划的现代产业。

　　四、出租期限

　　（一）公有企业拟签订物业租赁合同单次出租的期限原则上不超过6年。因政府产业引导、扶持政策或其他扶持的原因需要延长租期的，单次出租期限最长租期不超过12年。

　　（二）公有企业拟签订证载登记（无证载登记的以实际用途为准）为非工业、非仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同，经直属企业决策机构决定后，应于公布公开招租信息5个工作日前报所属监管机构备案；签订租赁合同后应于10个工作日内报所属监管机构备案。

　　（三）公有企业拟签订证载登记（无证载登记的以实际用途为准）为工业、仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同，经直属企业决策机构审核后，报所属监管机构审批；签订租赁合同后应于10个工作日内报所属监管机构备案。

　　（四）提交监管机构备案和审批的出租项目，直属企业应同时提交审议通过的出租方案、决议、法律意见书、监事会意见等相关资料。

　　（五）承租人需装修、改造方可正常经营的，经承租人书面申请并提供装修改造工程证明资料，由企业决策机构审议通过后，可在租赁期限内给予适当的免租期，最长不超过6个月。

　　五、公开招租

　　（一）公有企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。

　　（二）土地及房产物业出租，单体物业或单一合同建筑面积超过500平方米（或土地超过1000平方米）或首月拟定出租底价超过5万元的，应通过交易服务机构进行公开招租，除上述情形以外，公有企业可以自行组织进行公开招租。

　　公有企业不得以拆分面积、虚增物业管理费等方式规避通过交易服务机构进行公开招租。

　　区属国有企业、供销社企业应通过广州白云产权经纪有限公司或其他符合资质条件的交易服务机构进行公开招租；镇街企业应通过所在镇街“三资”中心交易平台或其他符合资质条件的交易服务机构进行公开招租。

　　招租信息应通过交易服务机构、物业租赁专业机构或区级及以上的媒体信息平台公告，公告时间不得少于10个工作日。

　　（三）以下情形可以不采取公开招租：

　　1．涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租。

　　2．可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等，造成重大社会影响的物业出租。

　　3．区属公有企业之间的物业出租。

　　4．出租给我区行政事业单位作为办公用房或服务用房的物业出租。

　　5．经区国资局批准的符合产业引导政策的物业出租或其他特殊物业出租。

　　6．法律、法规、政策规定可不采取公开招租的其他情形。

　　（四）物业出租底价应以周边相同地段、类型物业的市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者采取评估方式确定。有下列情形之一的，应委托有资质的中介机构进行资产评估，并以经审批或备案的资产评估结果作为定价依据：

　　1．物业所在区域不能按照广州市房屋租金参考价确定出租底价且不能取得准确的同地段、类型物业市场出租价格的。

　　2．需通过交易服务机构进行公开招租，但不能按照广州市房屋租金参考价确定出租底价的。

　　3．单体物业或单一合同预计首月出租底价超过10万元的。

　　在资产评估有效期内，如有同一位置、不同楼层和朝向的物业需对外招租的，可以该评估结果作为公开招租的参考价，不需再另行评估。

　　（五）经两次公开招租只有一个符合条件报名者的，经直属企业批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施。公开招租无报名者或有报名但不应标的，经直属企业批准并报监管机构备案后，可按不低于出租底价的90％价格重新公开招租；仍无报名者的，可再次按不低于上次出租底价的90％价格重新公开招租，或对物业进行评估，按照评估价重新进行公开招租。

　　（六）对多次公开招租仍无法成功出租，造成闲置超过一年的物业，应将情况报所属监管机构备案，并由所属监管机构报区国资局备案；闲置物业再次成功出租后，再按同渠道销案。

　　（七）规范临时租赁管理，原有物业租赁合同到期，未能成功招租的，可按原租赁合同临时出租，出租期限不得超过6个月。

　　六、合同签订

　　（一）物业出租应依据《中华人民共和国合同法》订立书面租赁合同，并按照我市有关规定进行房屋租赁合同登记备案。

　　（二）物业出租合同的内容应包括但不限于下列条款：

　　1．租赁当事人姓名或者名称及住所。

　　2．物业座落、面积、结构、装修，附属设施和设备状况。

　　3．租赁用途、期限。

　　4．租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式。

　　5．物业交付日期。

　　6．物业使用要求和修缮责任。

　　7．物业安全管理工作内容及责任。

　　8．物业转租的约定。

　　9．物业返还时状态和增添物的处置。

　　10．变更、解除合同的条件。

　　11．违约责任。

　　12．合同纠纷的解决方式。

　　13．合同的法律适用（特别是承租人为外国自然人或机构时）。

　　14．当事人约定的其他条款。

　　（三）出租合同中应约定根据市场实际情况递增租金的条款。

　　（四）出租合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任。

　　（五）除上述规范行为外，出租人和承租人依法另有约定的行为应在合同中予以明确。

　　七、合同执行

　　（一）合同一旦签订生效，一般不允许变更；变更内容涉及出租价格、出租期限、出租面积等核心条款的，原则上应该重新公开招租。因特殊情况需要变更合同条款的，需由原决策机构审议，报所属监管机构审批，并报区国资局备案。本意见印发执行前，因历史原因导致物业出租不符合有关法律法规和文件规定而进行物业租赁整改的除外。

　　（二）出租物业除用于各类专业市场、商场和法律法规另有规定的情形以外，一般不允许承租人转租、转让合同。确因特殊情况需要转租、转让合同的，承租人提出书面申请，由出租人原决策机构审议通过后报所属监管机构备案。

　　（三）承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的物业，造成出租人损失的，应积极向承租人追索：

　　1．将承租的物业擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的。

　　2．擅自拆改结构或改变用途的。

　　3．拖欠租金超过合同约定解除时间的。

　　4．利用承租物业进行违法活动的。

　　5．故意损坏承租物业的。

　　6．对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的。

　　7．法律、法规规定其他可以收回物业的情形。

　　区国资局应根据承租人资信情况，建立我区公有企业物业租赁准入制度。

　　（四）有下列情形之一的，应及时提出变更或解除租赁合同，维护合法权益：

　　1．因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。

　　2．因城市建设规划或城市更新改造需要拆迁的。

　　3．相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的。

　　八、产业引导招商项目

　　（一）本意见所称的产业引导招商项目是指企业以产业引导为目的，利用自有或租用、借用、合作开发的物业进行整体营销、招商引资的租赁行为，包括：专业市场、大型城市商业综合体、大型产业园区、物流园区等。

　　（二）产业引导招商项目应符合以下条件：

　　1．所在位置符合我区发展规划。

　　2．产业定位、投资强度、预期税收等指标符合我区产业招商政策。

　　3．用于出租的物业面积不少于10000平方米。

　　4．引进的符合产业定位项目所租用的面积占总出租面积的比重不低于60%。

　　（三）产业引导招商项目实行一项目一审批。拟用作产业引导招商的项目，由直属企业根据有关法律法规和政策规定、市场规律、行业发展特点，制定具体方案，征求区招商管理部门意见，报所属监管机构审核后，报区国资局审批。

　　（四）产业引导招商项目可实行灵活出租政策，引进符合以下条件之一的项目可采取协议租赁的方式：

　　1．世界500强企业和国家、广东省、广州市百强企业，以及我区辖内的“四上”企业。

　　2．区招商管理部门或属地镇街推荐的具有发展潜力的企业。

　　3．项目经营所必需的配套项目。

　　（五）按上述政策采取协议租赁的，其出租底价按照本指导意见第五条关于出租底价的规定进行确定；引进投资强度和预期税收特别大的项目，经区政府同意，可采取协议价格的方式出租。

　　九、健全制度

　　（一）直属企业应依照本意见及时制定物业出租管理制度，明确企业物业出租审批权限和工作内容及流程，并报送所属监管机构备案。

　　（二）公有企业应建立物业出租管理台账，加强对出租物业的跟踪管理，严格规范出租行为。

　　（三）规范公有企业物业出租收入管理。公有企业自有物业出租收入按照企业会计制度进行核算；政府委托管理的行政事业性物业出租收入的管理按照《广州市白云区财政局关于印发〈白云区行政事业单位国有资产使用管理办法〉的通知》（云财〔2018〕284号）执行；加强产权不明晰物业出租收益的管理，防止公有资产流失。

　　（四）下列物业出租事项，由直属企业根据有关法律法规和政策规定，制定具体管理制度报所属监管机构审批后执行：

　　1．公有企业境外及港澳台地区的物业出租。

　　2．公有企业存量住宅用于分配给本企业职工租住的。

　　3．因历史原因形成的职工宿舍出租事宜。

　　十、监督检查

　　（一）区国资局应加强对公有企业物业出租管理工作的指导，每年不定期组织监督检查，依法行使监督职能。监管机构派驻企业的监事会或财务总监要把公有企业物业出租工作纳入重要监督事项，对物业出租工作进行监督，对物业出租情况进行定期检查，发现问题及时上报。

　　（二）公有企业是物业出租的责任主体，企业负责人是本企业租赁行为第一责任人，企业纪检（监察）、审计等有关部门应对本企业的物业出租工作进行全程监督，定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题。公有企业应于每年2月底前将本企业上年度物业租赁情况报所属监管机构。

　　（三）公有企业应加强合同履约监管，保证合同的正常履行，加强对出租物业的安全、消防、劳资、环保等监管工作。

　　（四）承租人不履行或者不完全履行合同时，应按照合同约定及时采取有效措施，保障物业安全，维护企业利益。未及时采取措施或者措施不当造成资产损失的，相关职能部门应依法追究相关责任人的责任。

　　（五）企业相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成资产损失的，按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》（国办发〔2016〕63号）及我区企业资产损失责任追究相关规定等追究责任；涉嫌构成犯罪的，移交国家有关机关依法处理。

　　十一、其他

　　（一）公有企业与承包方签订承包经营协议，涉及物业出租行为的，应参照本意见执行。

　　（二）企业化管理的事业单位及其投资的企事业单位、事业单位所办企业和社区居委会的物业出租行为，参照本意见执行。

　　（三）本意见中“超过”不包括本数在内。

　　（四）本意见自发布之日起施行，2016年11月3日广州市白云区人民政府办公室发布的云府办〔2016〕88号文件中的《白云区区属国有企业物业出租管理暂行规定》同时废止。

　　公开方式：主动公开