广州市白云区人民政府办公室于2025年6月12日印发了《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州民营科技园井岗村项目土地及房屋征收补偿安置方案的通知》（云府办〔2025〕114号），政策解读如下：
一、背景依据
响应国务院稳步推进超大特大城市城中村改造发展战略，贯彻落实省市高质量发展要求“拆、治、兴”并举，广州“依法征收、净地出让”城中村改造新模式迎来重大发展机遇，迈进城市高质量发展新阶段。
二、目标任务
加快推进广州民营科技园及周边城中村改造工作，通过城中村改造拓展产业用地空间，支撑优质项目落地，保障产业空间成片连片，形成重大项目“建设一批、投产一批、储备一批、谋划一批”的良性循环。
三、主要内容
《方案》共十二章五十一条，主要围绕“总则”、“国有土地使用权及房屋征收、收回、收购补偿”、“征收集体土地补偿”、“被征地农民养老保险”、“留用地及村集体经济收入保障”、“集体土地上非住宅房屋征收补偿”、“集体土地上住宅房屋征收补偿”、“集体土地上住宅房屋征收安置”、“集体土地上构筑物及附属设施征收补偿”、“其他财产征收补偿”、“评估”和“附则”等章节展开阐述。具体为：
第一章明确了《方案》的制定依据、适用范围为广州民营科技园井岗村项目涉及的土地、房屋、其他地上附着物和青苗征收补偿和征收补偿费用等。
第二章明确了因城市建设需要对国有土地上房屋进行征收的，国有土地征收补偿原则及搬迁时限奖励条件等。
第三章明确了征收集体土地区片综合地价标准（包含土地补偿费及安置补助费）、青苗补偿标准以及夹心地、边角地、插花地的补偿标准等。
第四章明确了被征地农民社会养老保险相关事宜。
第五章明确了留用地采用实物留地、折算货币补偿、置换物业等方式兑现、留用地再次被征收、留用地开发补助及村集体收入保障等。
第六章明确了集体土地上非住宅房屋征收补偿事宜，包括集体土地上非住宅房屋的补偿原则、补偿标准及搬迁费、停产停业损失、集体物业租金补偿、按时搬迁奖励、清退义务等事项及不予补偿的情形等。
第七章明确了集体土地上住宅房屋征收补偿事宜，包括集体土地上住宅房屋的产权认定原则、货币补偿原则、补偿标准及征收奖励、临时安置费、搬迁费、按时搬迁奖励、配合搬迁奖励等事项及不予补偿的情形等。
第八章明确了集体土地上住宅房屋征收安置事宜，包括安置对象及条件、安置形式、安置面积核定原则、安置房的回购价格及申购价格、特殊情况、安置房面积差异处理、安置房选址及选房顺序等。
第九章明确了集体土地上构筑物及附属设施补偿适用范围、类别及补偿标准、按时搬迁奖励条件及补偿对象等。
第十章明确了农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业复建、特殊财产及《方案》未明确规定的其他被征收财产的补偿标准、补偿方式等事项等。
第十一章明确了评估申请提出、评估机构选定、评估时点的确定方式等。
第十二章明确了包括权属争议的处理及不可分割的建（构）筑物及鱼塘的补偿、依法组织实施征地补偿安置、限期交付土地及房屋、产权注销（变更）手续要求、对骗取拆迁补偿款、妨碍公务、扰乱公共秩序者依法追究责任等。
四、利企惠民举措
本《方案》落地实施后，一方面，将改善人居生活。通过项目带动，推动征拆成果转化，打造高品质的安置房，大幅改善广州民营科技园及周边人居环境和生活品质。同时，通过引进高端产业，提升区域的就业率和居民收入水平。另一方面，优化产业布局，拉动投资增长。通过项目征拆扩容，极大释放广州民营科技园园区优质土地资源，有效拓展用地空间，推动广州民营科技园产业向高端化、集群化迈进，提升整个园区的产业竞争力。新的产业建筑和配套设施陆续建设，带动相关产业链的发展和完善，拉动园区内的投资活动，同时吸引外部投资资金的流入，为园区工业经济增长提供强有力的资金支持。
五、新旧政策差异
本《方案》属于新出台政策。
六、其他内容
（一）女儿墙和化粪池为什么不能另行补偿？
据《民用建筑设计标准术语》第2.4.7条和2.6条规定，女儿墙是指建筑外墙高出屋面的部分，建筑高度为建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度，因此女儿墙应为建筑物的部件与构件，不再另行补偿。化粪池属于主体结构配套的附属设施，已包含在补偿安置方案指导价标准内，不再另行补偿。
（二）住宅和非住宅如何定性？在宅基地上的建筑物就是住宅吗？简易结构、钢结构（M）/钢、钢筋混凝土结构（N）可以认定为住宅吗？
1.根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅是供家庭居住使用的建筑，由居住空间卧室、起居室（厅）等和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。仅指框架结构（A）/混合结构（B）/砖木结构（C），不包括简易结构、M/N结构。关于集体土地上住宅和非住宅的认定，应依据上述规定并结合房屋现场详查等情况最终确定；
2.关于在宅基地上的建筑物是否属于住宅问题，根据《中华人民共和国土地管理法》及《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）关于“宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地”的规定，宅基地用于农村村民建住宅，但宅基地上的房屋不一定都是住宅。对于在宅基地上建成的仓库、厂房等建筑物，不是供农村村民家庭居住使用，故不属于住宅；
3.根据《方案》规定，简易结构、M/N结构均不属住宅房屋。
（三）“一户一宅”如何认定？
按《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）规定,明确“一户一宅”标准按如下规定认定：
1.“一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：（1）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的一户；（2）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；（3）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；（4）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。
2.“一宅”的认定。由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处审核确认。各区人民政府要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。
