民科园管委会、太和镇人民政府，区有关单位：
《关于解除广州民营科技园BT03045-12地块租约实施政府收储的征收拆迁补偿工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，请径向民科园管委会反映。
广州市白云区人民政府办公室
2014年6月12日
关于解除广州民营科技园BT03045-12地块
租约实施政府收储的征收拆迁
补偿工作方案
为推进广州民营科技园低效用地产业的转型升级，按照区长办公会议纪要（云府区长会纪﹝2013﹞51号）的决定，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》、《印发广州市白云区征收集体土地区片综合地价指导意见的通知》（云府办〔2010〕24号）、《关于调整我区征收集体土地区片综合地价涉及长生青苗、水产品（养殖业）类、农地特殊设施、坟墓迁移补偿标准的通知》（云府办〔2011〕13号）、《广州市白云区人民政府关于印发白云综合服务功能区启动区集体生产经营物业（非村民住宅类）征收补偿办法的通知》（云府〔2013〕29号）等相关法律、法规， 现制定BT03045-12地块项目的征地拆迁补偿工作方案如下：
一、项目基本情况
（一）建设内容。
根据《关于申请规划设计条件的复函》（穗规函﹝2010﹞8724号）及《同意用地结案书》（穗国土用结字﹝2011﹞7号等），本项目规划选址总用地面积为14.81亩（9876平方米），拟建设科研总部大楼49380平方米。
（二）拟征收土地情况。
1.土地利用情况：约14.81亩储备用地位于广州民营科技园核心区太和镇大沥村（详见附图1），符合现行土地利用总体规划和城乡规划。用地性质为科研设计用地，详见下表。
地块编号 |
地块位置 |
用地性质 |
净用地 面积 （平方米） |
容积率 |
建筑面积（平方米） |
出让年限 （年） |
BT03045-12 |
广州市白云区太和镇北太路1633号 |
科研设计用地 |
9876 |
≤5.0 |
≤49380 |
50 |
2.土地权属情况：本项目征用土地约14.81亩（9876平方米），属于太和镇大沥村村集体土地，土地权属清晰，无争议。
3.用地报批方式及审批级别：按城镇批次进行报批，已保障新增建设用地指标。用地报批面积14.81亩，已取得《同意用地结案书》。
（三）集体生产经营物业（非村民住宅类）拆迁情况。
本项目涉及集体土地上的生产经营物业（非村民住宅类），建筑物拆迁面积约5771平方米（详见附图2）。
二、被征地村留用地安置方案
根据《关于贯彻实施<广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）>的通知》（穗府办〔2012〕7号）的规定，拟按实际征收面积10％的比例划出留用地，作为被征地农民生产发展用地（具体面积以市国土房管局核发的《村经济发展留用地指标核定函》为准）。
经与被征地镇、村商议，已在广州民营科技园核心区周边范围内落实经济发展留用地。
三、村民复建安置方案
本项目不涉及村民复建安置。
四、土地征收成本经济测算
（一）征地补偿款费用情况。
成本类别 |
单价 （万元） |
数量 （亩） |
总价 （万元） |
已支付费用（万元） |
备注 |
|
土地征收补偿款 |
大沥村 |
18 |
14.81 |
266.65 |
266.65 |
根据《广州民营科技园征地合同补充协议》，土地征收补偿款含土地补偿费、安置补助费、青苗及附属物补偿费。 |
小计1 |
266.65 |
266.65 |
|
|||
（二）拆迁补偿费用情况。
成本类别 |
单价 （万元） |
数量 |
总价 （万元） |
已支付费用（万元） |
备注 |
|||
非村民住宅类拆迁补偿 |
框架 结构 |
0.196 |
2889.12 |
㎡
|
566.3 |
--- |
按已获区批复的《广州市白云区人民政府关于印发白云综合功能服务功能区启动区集体生产经营物业(非村民住宅类)征收补偿办法的通知》（云府[2013]29号）的补偿标准。 |
|
混合 结构 |
0.168 |
27.58 |
4.6 |
--- |
||||
钢、钢筋混凝土结构 |
0.196 |
2854.27 |
559.4 |
--- |
||||
厂房搬迁与停产停业损失补偿 |
生产经营情况正常企业 |
0.015 |
5770.97 |
㎡ |
86.56 |
--- |
暂按《白云综合服务功能区启动区集体生产经营物业（非村民住宅类）征收补偿办法》（云府[2013]29号）（不含简易结构）计算，并可申请评估。 |
|
设施设备搬迁安装调试费用补偿 |
正常标准 |
0.01 |
57.71 |
--- |
||||
构筑物和地上附着物补偿 |
无墙体简易结构 |
0.0150 |
152.64 |
㎡ |
2.29 |
|
除铁枝围墙补偿标准参照云府[2012]请收0785号外，其余按照上述云府[2013]29号的补偿标准。 |
|
阁楼 |
0.0250 |
276.5 |
6.91 |
|
||||
房屋飘板 |
0.0060 |
180.2 |
1.08 |
|
||||
砖砌水池 |
0.01 |
35 |
0.35 |
|
||||
水泥地 |
0.0125 |
2912.75 |
36.41 |
|
||||
砖砌围墙20cm以下 |
0.008 |
43.13 |
0.35 |
|
||||
砖砌围墙20cm以上 |
0.012 |
2584.75 |
31.02 |
|
||||
混泥土挡土墙 |
0.028 |
2 |
0.06 |
|
||||
铁枝围墙 |
0.013 |
1306.2 |
16.98 |
|
||||
化粪池 |
0.5 |
4 |
个 |
2.00 |
|
|||
电话迁移费 |
0.02 |
6 |
线 |
0.12 |
|
|||
有线电视迁移费 |
0.015 |
8 |
线 |
0.12 |
|
|||
宽带网络迁移费 |
0.02 |
15 |
线 |
0.30 |
|
|||
户外独立水表 |
0.03 |
1 |
个 |
0.03 |
|
|||
花圃 |
0.006 |
1277.64 |
㎡ |
7.67 |
|
|||
乔木、果树等 |
9.78 |
1 |
宗 |
9.78 |
|
|||
小计2 |
1390.08 |
|
|
|||||
无法搬迁的设备设施 |
供电100KW（专用设施） |
60 |
1宗 |
|
60.00 |
|
通过评估确定最终补偿金额，按实际发生为准。 |
|
旗杆 |
0.6 |
3 |
根 |
1.80 |
|
|||
不锈钢伸缩门 |
0.0765 |
18 |
米 |
1.37 |
|
|||
吊机 |
13 |
2 |
台 |
28.00 |
|
|||
电梯试验塔及设备（办公楼旁边） |
30 |
1 |
台 |
30.00 |
|
|||
电梯试验塔及设备（仓库内） |
15 |
1 |
台 |
15.00 |
|
|||
无法搬迁的设备设施 |
消防工程 |
30 |
1 |
宗 |
30.00 |
|
通过评估确定最终补偿金额，按实际发生为准。 |
|
防雷工程 |
6.00 |
1 |
宗 |
6.00 |
|
|||
监控设备 |
3.50 |
1 |
宗 |
3.50 |
|
|||
小计3 |
175.67 |
|
|
|||||
小计2+小计3 |
1565.75 |
--- |
|
|||||
（三）用地报批费用情况。
成本类别 |
单价 （万元） |
数量 |
总价 （万元） |
已支付费用（万元） |
备注 |
用地报批规费 |
8.45 |
14.81 |
125.14 |
125.14 |
根据云财投资评审﹝2009﹞241号土地规费8.45万元/亩，包含社会养老保险费、征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金。 |
小计4 |
125.14 |
125.14 |
|
||
（四）其他费用明细表
成本类别 |
具体成本分类 |
单价 |
总价 （万元） |
已支付 （万元） |
备注 |
|
标准 |
数量 |
|||||
修建围墙、清表等费用 |
1.35万元/亩 |
14.81 |
20 |
---- |
按地块围墙约400米，每500元/米计算 |
|
测量、出图、放桩等费用 |
0.14万元/亩 |
2.11 |
---- |
按实际发生为准 |
||
融资利息 |
|
219.5 |
---- |
按本金2078.63万元计算，年利率为7.04%，时间暂按2014年1月1日开始至2015年7月1日，一年半预测 |
||
不可预见费 |
---- |
98.98 |
---- |
按总成本概算总额的5%计算（不含融资利息） |
||
小计5 |
340.59 |
---- |
|
|||
（五）各项费用汇总表。
成本分类 |
总价 （万元） |
已支付 （万元） |
未支付 （万元） |
征地补偿费 |
266.65 |
266.65 |
0.00 |
拆迁补偿费 |
1565.75 |
0.00 |
1565.75 |
用地报批费用 |
125.14 |
125.14 |
0.00 |
其他费用 |
340.59 |
0.00 |
340.59 |
合计 |
2298.13 |
391.79 |
1906.34 |
总用地成本 |
2298.13万元 |
||
总用地平均成本 （14.81亩） |
155.17万元/亩 |
||
净用地平均成本 （14.81亩） |
155.17万元/亩 |
||
综上所述，该项目按照目前初步统计数据计算，实际征收面积约14.81亩，总成本约2298.13万元，其中已支付391.79万元，剩余1906.34 万元未支付。按总用地/净用地14.81亩计算平均成本约155.17万元/亩（准确数据以实际发生的费用为准）。
（六）不可预见费的支付使用需专题报请区政府审批。
五、征收土地程序及任务分工
（一）各部门负责的工作。
1.民科园：
（1）落实项目审批、立项和资金；
（2）根据国家、省、市制定的征地拆迁补偿标准，结合实际情况，组织制定本项目土地征收补偿工作方案，并确保项目征地补偿标准不得低于国家、省、市制定的征地补偿保护标准；
（3）负责按经审定的土地征收补偿工作方案组织实施各项工作；
（4）负责办理规划选址、用地预审、征地预公告、勘测定界、委托测量、林地报批和被征地农民养老保险等用地报批工作；
（5）负责落实被征地村留用地、安置用地的指标核定、选址和用地报批工作；
（6）负责组织实施被拆迁建（构）筑物的拆卸、修复和加固等相关工作；
（7）向上级有关部门反映、汇报征地拆迁工作进展情况和存在问题；
（8）协助区国土房管分局检查监督征收土地方案和征地补偿安置方案的实施情况，包括对留用地安置和货币安置等落实情况，发现问题及时提出解决办法；
（9）协助区国土房管分局组织太和镇在征地范围内进行广泛的征地拆迁政策宣传和解释。
2.太和镇：
（1）协助区国土房管分局对被征地单位或个人对被征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物的权属、种类、数量、结构等现状进行调查、确认，并配合完成上述资料的收集工作；
（2）在区国土房管分局的指导下，负责拟定征地拆迁补偿安置细则（即具体的补偿标准）报民科园汇总审核，并协助民科园制定项目土地征收补偿工作方案；
（3）负责在区国土房管分局发布征收土地预公告后，对被征收土地进行监督管理，防止被征地单位和个人抢栽抢种农作物或抢建建筑物，监管费用纳入项目业主的征地拆迁成本；
（4）负责做好征地拆迁补偿安置相关政策的宣传工作，并向被征地单位和个人做好各个项目征地拆迁补偿安置方案具体内容和制定依据的解释工作；
（5）负责与被征收补偿单位或个人签订征收补偿协议，支付征收补偿款，并督促被征收补偿单位和个人按规定期限交付土地及搬迁；
（6）协助被征地村办理村留用地、安置用地等有关手续；
（7）负责监督村集体经济组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，就征收补偿安置工作组织召开村民大会或村民代表大会；在区农林部门的指导下，负责做好征地补偿款分配、使用的监管工作，对集体经济组织征地补偿费的使用情况进行检查或专项审计，审计结果必须向集体经济组织成员公布，检查情况和审计结果必须报区纪委（监察局）和区农林部门备案；
（8）协助区国土房管分局收集用地报批、用地结案所需的资料；
（9）负责土地征收补偿工作方案争议的协调工作；
（10）当征收补偿工作引发群体性事件时，应及时予以处置，并视情况及时告知相关部门，避免事态失控，确保社会稳定。
3.区国土房管分局：
（1）负责审核土地征收补偿工作方案，并依法律程序报区政府审批；
（2）在征地补偿安置方案经区政府批准后，负责组织实施；
（3）负责指导和组织民科园办理建设用地手续，以及指导和组织太和镇办理经济发展留用地及安置用地的相关手续；
（4）依法组织征地补偿安置方案听证，以及依法与区人社局共同组织被征地农民养老保险方案听证；
（5）配合市国土房管局完善征地拆迁补偿安置方案争议的裁决机制，做好裁决工作；
（6）对违法用地进行依法查处；
（7）对征地拆迁工作实施情况进行监管；
（8）对违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的被征地单位和个人，提请市国土房管局责令其交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行；
（9）向太和镇做好征地拆迁补偿安置相关政策的培训、宣传工作。
4.市规划局白云分局：
（1）负责指导和办理储备用地、村经济发展留用地、安置复建用地等用地选址及用地规划许可工作；
（2）配合区城管执法分局对地上违法建（构）筑物进行规划定性。
5.区土地开发中心：
（1）负责指导民科园制定土地征收补偿工作方案；
（2）负责指导民科园按经审定的土地征收补偿工作方案组织实施各项工作；
6.区建设局：
负责对拆卸工程进行备案。
7.区水务局：
负责结合工作总体规划，审查、提出供排水系统设置意见，并指导、协助民科园组织实施。
8.区公安分局：
负责在征地拆迁过程中出现群体性上访事件时，协助维持秩序，有效控制事态发展。当出现暴力对抗、恶意对抗征地拆迁或对征地拆迁工作人员实施人身伤害的行为时，应立即采取果断有效的措施防止事态扩大和发展。
9.区城管执法分局:
（1）负责对违章建筑下发强制拆除催告书；
（2）负责对违章建筑制定强制拆除工作方案并组织实施。
10.区财政局：
（1）负责制订征地拆迁补偿安置出让资金管理办法；
（2）负责协调征地拆迁过程中资金支付管理问题。
11.区法制办：
负责处理涉及征地拆迁的行政复议及应诉工作。
12.区人社局：
（1）负责被征地拆迁人的劳动力安置工作，优先对“4050”失业人员、“零就业家庭”失业人员等就业困难群体实施就业援助；
（2）依法与区国土房管分局共同组织被征地农民养老保险方案听证。
13.区司法局：
配合区国土房管分局做好法律法规的宣传及纠纷的调解工作。
14.区农林局：
负责指导太和镇对被征地单位合理分配和使用征地拆迁补偿款进行全程监督，负责指导民科园办理林地征、占用审批手续。
15.白云工商分局：
负责征地拆迁过程中涉及的持有工商营业执照单位的营业执照的依法变更或注销。
16.区地税局：
负责办理征地拆迁工作中有关税费手续。
17.区审计局：
负责征地拆迁补偿的审计工作。
18.区监察局：
负责对征地拆迁过程中各单位进行监管。
（二）具体流程、时间节点以及分工。
序号 |
工作内容 |
具体分工 |
完成时间节点 |
|
牵头单位及 工作内容 |
协作单位及 工作内容 |
|||
1 |
协商征地拆迁，并拟定征地拆迁补偿细则（具体的补偿标准） |
太和镇 |
民科园 |
|
2 |
初审、汇总征地拆迁补偿安置细则，并根据细则拟定土地征收补偿工作方案 |
民科园拟定后，报区国土房管分局复审 |
太和镇、民科园 |
|
3 |
审核土地征收补偿工作方案 |
区国土房管分局审核后，上报区政府审批 |
太和镇、民科园 |
|
4 |
审批土地征收补偿工作方案 |
区政府审批后执行，并签订《征地委托协议》 |
|
|
5 |
强制拆除违章建筑 |
区城管执法分局，负责对违章建筑下发强制拆除催告书，负责对违章建筑制定强制拆除工作方案并组织实施。 |
太和镇、民科园、区公安分局、区法院、区检察院 |
|
6 |
办理规划选址意见书 |
区规划局负责出具《建设项目选址意见书》 |
由民科园提交相关材料。 |
|
7 |
办理用地预审 |
由区国土房管分局《建设用地预审报告书》 |
由民科园提交相关材料。 |
|
8 |
勘测定界 |
市测绘院负责出具《勘测定界报告书》 |
区国土房管分局协助提供权属文件。 由民科园提交入案相关材料。 |
|
9 |
核定留用地指标 |
市国土房管局审核并出具留用地指标函 |
区国土房管分局负责协调加快办理 |
|
10 |
用地报批 |
区国土房管分局、区人社局、区农林局、区政府办 |
由民科园提交入案相关材料。 太和镇负责协助被征地村出具有关证明文件 |
|
11 |
上报市国土房管局审核 |
区国土房管分局 |
|
|
12 |
有批准权的政府批复后，拟定《征地公告》和《批后实施的通知》 |
区国土房管分局负责办理 |
由民科园提交入案相关材料 |
|
13 |
缴纳有关税费 |
区地税、市农林局 |
由民科园提交入案相关材料。 |
|
14 |
用地结案 |
区国土房管分局负责办理 |
由民科园提交入案相关材料。 |
|
15 |
供地及建设用地批准书业务 |
市国土房管局 |
由民科园提交入案相关材料。 |
|
六、资金来源及管理
（一）资金来源：土地征收成本由民科园负责筹集，资金来源为银行贷款。
（二）资金管理：本征地方案经区政府批准后，由民科园、区土发中心对资金进行统一管理，并按照项目使用单位的用途进行资金审批。
七、定期通报制度
由区土地开发中心每月对征收方案各项工作完成情况进行通报。
八、本方案经区政府审批同意后立即实施。
附件：1.广州民营科技园核心区BT03045-12地块宗地位置图（规划图、地形图、土规图）
2.广州民营科技园核心区BT03045-12地块建筑物拆迁面积示意图
