穗规划资源云更新复〔2023〕2号
广州市规划和自然资源局白云区分局关于白云区鹤龙街黄边村更新改造项目的批复
鹤龙街：
《白云区鹤龙街黄边村更新改造实施方案》经白云区城市更新工作领导小组2023年第3次会议审议原则通过。根据白云区城市更新工作领导小组2023年第3次会议（穗云更新会纪〔2023〕3号）决定，现就白云区鹤龙街黄边村更新改造实施方案批复如下：
一、改造范围
黄边村改造项目位于白云区中部鹤龙街，广州设计之都重点发展片区范围内，项目用地北至黄边村行政界线，西至106国道，东至云城西路北延线，南至黄边村行政界线。
项目已纳入《广州市2023年城市更新项目年度计划》，已纳入城市更新标图建库范围面积共计39.11公顷，改造范围总用地面积39.11公顷。改造范围面积以土地勘测定界技术报告为准。
二、基本情况
（一）人口户籍情况。
根据经公布确认的黄边村改造项目基础数据成果，改造范围内本村户籍登记数为1032户，户籍总人口3296人。
（二）土地和房屋现状。
改造范围内标图建库范围面积为39.11公顷。根据经公布确认的黄边村改造项目基础数据成果，改造范围内现状总建筑面积为89.3万平方米，其中村民住宅为66.58万平方米（含证载建筑面积23.75万平方米）；集体物业20.75万平方米（均未取得房产证）；公服设施1.61万平方米；祠堂等其它建筑0.36万平方米。
（三）留用地情况。
改造范围内共计留用地5.86公顷，已在本项目中落实；同步将1165平方米留用地指标纳入项目统筹解决。
（四）历史文化遗产情况。
改造范围内涉及历史文化资源6处，2处白云区登记保护文物单位（康公古庙、观护龙公祠），采取原址保留、整治修缮保护；4处历史环境要素（旗杆夹石2座、牌坊1座、风水塘1个），采取原址保留、整治修缮等保护方式，按历史文化保护要求落实。
（五）古树名木情况。
改造范围内涉及7株古树后续资源，均予以原址保护，落实树木保护的各项要求。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造模式，以黄边村为改造主体，以合作改造方式实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块通过协议出让方式，由合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区计算容积率建筑面积为55.79万平方米（含公建配套面积4.25万平方米），其中住宅38.62万平方米（其中0.52万平方米为权益面积不计入改造成本），公共服务设施4.25万平方米，集体物业12.92万平方米（其中4.6万平方米为权益面积不计入改造成本），保留文物及历史建筑0.36万平方米（不计容建筑面积）。
改造成本为68.17亿元，其中复建安置资金总额为48.94亿元。如实际改造成本超出68.17亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为23087元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。
（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
（三）融资区计算容积率建筑面积为29.53万平方米，其中住宅26.09万平方米，公共服务设施3.44万平方米。
六、实施规模
（一）项目改造范围总用地面积39.11公顷，规划计容总建筑面积 85.32万平方米（不含保留建筑面积0.36万平方米）。其中：住宅净用地面积14.95公顷，平均容积率4.61，计容建筑面积68.89万平方米; 商业净用地面积2.45公顷，平均容积率5.27，计容建筑面积12.92万平方米；独立公服设施净用地面积4.77公顷，计容建筑面积3.51万平方米；道路面积8.8公顷；绿地面积8.08公顷；文物古迹用地0.06公顷。
（二）改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积7.69万平方米。改造范围内的公共服务设施，应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后无偿移交政府。
（三）改造范围内涉及区登记文物保护单位2处，历史环境要素4处。其中康公古庙、观护龙公祠、旗杆夹石2座、风水塘1个采取原址保留，牌坊1座因改造后道路的变化，根据村民意愿在规划道路出入口进行原址修缮。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内历史文化遗产。
七、土地处置方式和用地手续办理
改造范围内已完善历史用地手续22.95公顷，需完善历史用地手续16.16公顷（具体以土地勘测定界技术报告为准）。
八、改造建设时序
本次改造按一次性实施，优先建设复建安置房和公配设施。
九、自批复之日起三个月内，你单位、改造主体及合作企业须与区政府相关部门签订批后项目实施监管协议。
十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后 3 年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。
十一、其它要求
（一）为区域服务的大型市政基础设施和公共服务设施的专项建设成本暂列为11.1770亿元（包括改造范围内市政基础设施及大型公共服务设施建设成本5.6688亿元、春庭花园老旧小区微改造费用0.1940亿元、改造范围外市政基础设施建设成本5.3142亿元）。若经核定的建设成本小于11.1770亿元，则对应的节余面积交给市、区政府统筹；若经核定的建设成本大于11.1770亿元，则超出的建设成本由合作企业自筹。
（二）黄边村17栋有合法权属（或合法批准文件）但未建设（或已倒塌）的符合“一户一宅”村民住宅，按“栋”方式核定复建住宅权益面积0.52万平方米，有关建设费用不纳入改造成本。
（三）经全体村民表决同意，可将3万平方米村集体复建物业产权归属至合作企业或合作企业指定股东名下；经全体村民表决同意，可将复建住宅地下涉及不计容的1500个车位产权归属至合作企业或合作企业指定股东名下。
此复。
附件：白云区鹤龙街黄边村更新改造实施方案
广州市规划和自然资源局白云区分局
2023年12月8日
公开方式：主动公开
