自今年5月以来，我区开展了村社工业小区、专业市场安全整治和转型升级（老工业小区微改造），目前已有海峡两岸、广隆汽配城和钟落潭工业小区项目通过区府常务会议的审议，已经进入了改造的实操阶段。据悉，老工业小区微改造严格按照区委、区政府的“三变”（城市环境改变、产业功能改变、经济效益改变）、“三不变”（集体土地权属不变、集体土地使用性质不变、集体经济物业功能不变）、“三化”（改造主体企业化、物业经营产业化、服务管理专业化）原则实施，而所有原则的本质就是对老工业小区的产业与实体的全面提升。
发力：推进10个工业小区改造提升
利用原有的老工业小区厂房进行内外饰的装修改造，成为了时下实现区域产业中“性价比”最高的方式。区政府于今年5月7日出台了《白云区实施村社工业小区、专业批发市场整治改造与转型升级工作方案》（以下简称《方案》）。
《方案》明确了今年重点推进10个老工业小区改造提升，为实体经济发展提供空间。其中，位于鹤龙街的海峡两岸（汇龙）信息产业科技园（以下简称海峡两岸项目）是今年我区首个旧厂区改造对象，建成后将与周边的YH城相融合，带动鹤龙街道及周边片区的发展，预计年产值将超过10亿元。
路径清晰 为项目改造作铺垫
为了让老工业小区微改造工作平稳推进，并满足产业升级需求，作为牵头单位，区经贸局在工作分工和工作流程上下了大工夫。“我们专门成立了转型升级办公室，挑选了熟悉规划、建设、国土等门类的工作人员负责项目推进工作，同时在项目把关审核上实行责任制、分步走的流程。”区经贸局相关负责人告诉记者，目前工业小区微改造分为项目考察、现场初审、联合审查、区府常务会议审议、方案公示、执行改造、实施过程监管验收、项目评估等环节。
上述负责人说，所有的环节都要围绕“三变”、“三不变”、“三化”的原则实施，并在每一个项目中都要走足走透，一方面让项目涉及方在审核过程中充分发声，另一方面在前期工作中为项目改造做足铺垫。
实体改造 突出解决安全隐患
除了在人员配置和路径选择上埋下重笔，消除安全隐患同样成为工业小区微改造的重要工作。按照路径推进，区经贸局会同其它职能部门对每一个有改造意向的老工业小区进行前期调研。
“永泰11-13联社工业小区原是一个鞋服制造厂，厂房墙皮已经出现了明显的裂缝，厂房内部更是糟粕不堪。”区经贸局转型升级办负责人说，这样的厂房不仅在建筑体安全上有巨大的隐患，同时对社会治安也会产生消极影响。
安全隐患的出现不止永泰一家，石井街石井水泥厂项目较永泰有过之而无不及。“石井水泥厂目前还处于前期改造的调研阶段，目前厂房基本用于仓库外租。日前，厂房受到了车辆交通事故的冲击，整个大楼的主体结构都出现了变形。”上述负责人说，类似于石井和永泰这样的厂房在区内还有不少，危房整治、厂房更新、网格化安全管理都是通过老工业小区微改造去解决的问题。
除了消除目前老工业小区的安全隐患外，针对项目改造的安全生产方面，区经贸局会同区安监局、区公安分局（消防局）、区环保局、区建设局、区城管执法分局对项目进行重点跟进并随时摸查，以杜绝项目建设中出现安全事故。近日，区经贸局会同负责安全生产的有关部门赴海峡两岸的项目现场开展了安全生产检查，针对部分不合规的安全作业方式进行整改。
焦点：实现产业升级是重中之重
鼓励老旧物业“改造变身、回收利用”，除了要解决项目的安全隐患外，产业提升同样是重中之重。
“工业小区微改造很大程度上，是为了实现产业升级，我们要对项目原有的情况作具体了解，并针对可操作性作出可控分析。”区经贸局相关负责人告诉记者，所有项目从业态定位上就按照业态提升、产品升级路径实施，而原本的粗放式生产作业，将被完全割舍。
“工业小区微改造是在原有地块面积不变的情况下，对产业模式的大换血，要在项目内部发展上实现重新的招商引资。”上述负责人说，所有的改造项目在获得区政府审批之后，3个月内必须开展主体施工建设，1年内必须竣工，项目建设要为后面的招商打下良好的基础。
广州市社科院高级研究员彭澎告诉记者:“白云区遗留了不少老物业，地理位置十分优越，若是依旧按照原来的生产式经营，是对土地资源的极大浪费，去年7天快捷酒店拿下了位于永泰茶山庄旁边的一栋老厂房，将其改成酒店，就是实现产业升级的客观样本。”
成果：分享利润要普及到村民
“旧物业受青睐，根本原因在于成本低、赚头大。”彭澎说，现在很多企业管理公司都在主动寻找联系市区内厂房、宿舍、老旧住宅等，将其“变身”，此举背后蕴藏着巨大的经济动机。
一位常年从事项目开发的业内人士为记者算了一笔帐，类似于228、汇创意商业体的规模一般都在100间摊位左右，如果按照比较经济的标准来改造，每间摊位的改造费用约4万元，改造总费用约400万元，每间摊位的日租金约120—200元，黄金周期间加上外设宣传档口约为300元/间，以这部分溢价抵扣平时的空置房租，每间摊位的利润为60—80元。以60元/日计算，每年利润约为219万元，这样算来，不到两年就能收回改造成本。
区长叶牛平曾指出，政府投入了大量的人力、物力成本和政策支持，项目的投产运营后的收益，必须普及到涉及物业的每一个村民中。据区经贸局相关负责人透露，村民分享“蛋糕”的既得利益，分为现金收入、物业增值和附加服务三个部分，改造主体设计方案的时候，把村民利益放进去，并且要有具体的分红措施，否则项目将不予审批。
在现金收入方面，村集体将与改造主体开展分红协商，保障村民利益。据了解，目前已通过联合审查的同和街天健项目，改造主体已经与村集体达成了协议，村民除了获得原合同的既定分红外，还将获得改造后项目增值的部分收益。
在物业增值方面，村集体与村民的获利则来自于项目辐射性的价值，“项目竣工后，周边市场环境将得到改善，这将对周边物业起很好的带动作用，一方面体现在周边物业的增值空间上，另一方面也会使周边物业迎合主体开展自发的转型升级。”区经贸局相关负责人说。
在增值服务上，村集体和村民因项目改造将获得更多的就业机会和创业空间，“一个老工业小区的改造，势必会引发周边产业的迅速升级，大量的人力招聘会为村民带来更多的就业可能，而部分在家庭经济上相对拥有较大支配权的村民，也会因此拓展出自身发展的新空间，加入到产业链条的经营，进而推动区域农民创业。”上述负责人说。（白洋）
