去年12月20日，在黄石东路依法开工建设的白云汇广场，近期成为我区甚至是全市关注的一个项目。备受关注的原因除了项目本身设计及前景外，更重要的还是这个项目或成为全市首宗集体建设用地使用权流转项目。
白云汇集团相关负责人深有感触地说，是探索集体建设用地使用权流转之路，让项目走上合法建设的阳光大道，既保障了村社利益，也让企业吃了“定心丸”，敢于在项目上加大投资力度。
探索
集体建设用地使用值的最大化
看着建设中的白云汇广场，马务社区一位村民告诉记者，白云汇广场前身为黄石广场，这里曾是附近高尔夫花园、方圆小区、荷塘月色小区等多个小区居民购物、饮食、休闲的一个重要广场，但在2011年底关门了。
这个占地面积2万多平方米的黄石广场，是上世纪90年代初黄石路扩路征地返还给马务经济联合社的经济发展留用地，曾办理建设用地批准书，但未办理集体土地所有权证、使用权证。由于缺乏建设资金，马务经济联合社将该地块出租，租赁方几经转租，加之经营不善，拖欠了巨额租金。
为追讨被拖欠租金并盘活项目，马务经济联合社股东代表会议决定，由广州市延汾商业物业管理有限公司（以下简称延汾公司）承接租赁合同。随后，延汾公司按照优化工程模式的原则，筹划项目改造升级，并向街道提出加建约3万平方米建筑物的要求。
时逢区长叶牛平到黄石街调研，认为该地块为村经济发展留用地，应走依法依规办理报建的阳光大道，不能再走违法建设低值出租老路，同时按照广州市集体建设土地使用权流转政策开展改造，既高效利用土地，又保障村集体和投资者利益。黄石街迅速叫停延汾公司主导的升级改造，引导马务经济联合社和延汾公司依法依规办理报建和推进流转事宜。
突破
用足政策试点流转白云汇广场项目
2011年9月13日《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（穗府办【2011】37号）（以下简称“37号文”）颁布，规定了集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租的相关程序，并明确指出：取得建设用地批准书的村（社）经济发展留用地，可采取通过在市土地交易中心公开挂牌出让部分使用权年限（商业为40年，工业为50年）来选取合作企业，由合作企业出资建设，村分得一定数量建筑物的合作模式。集体建设用地使用权流转只是使用权的流转，不改变土地权属、性质。使用权流转期满后，该土地及建筑物归村、社。但由于实施细则未出台，这项工作迟迟难以推开。
在传统的城乡二元土地管理体制下，黄石广场只能由马务社区的集体经济组织自行开发。这意味着，即使有实力强劲的商业伙伴愿意介入，往往也会因缺乏产权保障而打起退堂鼓。
基于马务社区的发展意愿，我区决定吃这个“螃蟹”：结合当前的改革大势，用足“37号文”的政策空间，先行试点流转白云汇广场项目。黄石街和马务经济联合社根据指示精神，在市、区国土部门的指导下，抽调专职人员负责办理白云汇广场项目集体建设用地使用权流转手续，先后于2013年、2014年为联社办理了集体土地所有权证、使用权证，为后续依法建设奠定了基础。
提起白云汇报建手续办理的全过程，黄石街相关负责人介绍说，在规划报建方面，区规划分局于去年8月复函确定了规划设计条件。去年11月，区发改局为其办理立项备案登记。随后，区建设局出具了基坑开挖施工指导意见函。去年12月20日，白云汇广场依法开工建设。
成效
多方受益共享土地改革红利
根据规划，白云汇广场将打造成一个以“海、陆、空”概念为主题，集购物、餐饮、娱乐、旅游、金融、文化、办公于一体的生态体验式购物中心；白云汇提出的“购物娱乐、旅游观光、文化艺术”三大中心功能概念，将成为消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行资讯、发现消费乐趣的全新时尚生活方式；白云汇广场也将成为区域配套、便民惠民的市民聚集中心，成为广州市又一个标志性建筑。
在白云汇集团相关负责人看来，这样“高大上”的规划加投资，着力点在于项目通过集体建设用地使用权流转，接上了合法建设阳光大道的“地气”。
对于我区、黄石街、村社以及投资者来说，集体建设用地使用权流转是这个项目的“必走之路”。在区国土房管分局局长刘晓明看来，集体建设用地使用权确权并流转之后，既保障和实现了用地权利人的合法权益，又通过引入企业和社会资金进行集约化开发、规模化经营，提升了用地效益，还将城乡建设纳入了法治化轨道。
黄石街道办事处主任江伟鸿说，流转并未改变土地权属，村、社可以借助投资主体的资金和运营实力找准项目定位，既保障了项目成功运营，又壮大了集体资产和提高了集体分红。对于投资主体来说，使用权可担保、抵押，具备融资功能，这让他们吃了颗定心丸，敢于在项目上加大投资力度。
据悉，白云汇广场项目已完成了第一轮民主表决程序，股东代表同意以公开挂牌出让方式流转项目用地使用权。下一步，将向市房地产交易中心等部门申报办理相关手续。（许素华 通讯员/谢达贤）
