近日，市经贸委与市规划局联合下发《广州市大型零售商业网点发展规划方案（2011-2020 年）》（下称《方案》），其中涉及我区5大商业网点分布。除新市、白云新城、广州大道北三个较为成熟的商圈外，嘉禾望岗、白云湖两个新晋入选的商业网点颇为引人关注。至此，我区东西南北皆有商业网点。
广州市社科院高级研究员彭澎认为，发展商业网点最重要的是人流量和区位优势，如何利用区位优势让周边消费群不舍近求远，是白云区商业网点能否兴旺的关键因素。新晋的嘉禾望岗、白云湖两个商业网点，同样要依循上述原则，形成与广州其他区域之间的错位发展，才能获得利润上的收益。
如何才能利用好区位优势？彭澎的答案是，商业网点开发的规划用地、网点选址、受众认知、业态发展等都要以人流量和消费需求作为导向。
规划先行为商业网点做好布局
根据《白云区嘉禾望岗片区控制性详细规划》，嘉禾望岗片区共有8平方公里的规划用地，其中岭南新世界占了1平方公里，嘉禾屠宰场和地铁车辆段占了近5平方公里，剩余的商业用地仅为2平方公里。
区规划分局相关负责人告诉记者，把村民留用地规划编制到片区规划，就是为了商业网点开发做准备。“在规划中，嘉禾望岗片区真正能够进行编绘操作的用地很少，所幸皆是村民留用地和旧工业小区，可以以商业用地的性质进行规划，这样的土地利用给了嘉禾望岗片区发展商业综合体的契机。”
嘉禾街道办事处副主任何汉钧告诉记者，村民留用地合理开发是嘉禾望岗片区能否兴旺发展的关键因素。“目前各经济联社已就留用地连片开发达成了一致意见，依照面积总量估算，若是各经济联社留用地指标均能按照商业网点的综合体模式发展，嘉禾望岗片区的商业综合体面积将超过天河城。”
除了在村民留用地上做文章，嘉禾街在工业小区转型升级上同样为商业网点开发开足了马力。日前通过我区审议的嘉禾新门楼商业广场，便是嘉禾街“三旧”改造的重点项目。
区城改办相关负责人透露，嘉禾新门楼商业广场项目是今年街道力推的经济工作重点。原本项目发展并不是按照商业网点的模式开发，而是想像其他工业小区一样，走开发创意园区的道路。“周边云集岭南新世界、云山诗意等诸多楼盘，受众需求和区位优势明显，我们建议街道把这里改造成为商业网点，与其他村民留用地一起连片开发，形成白云区北部最大的商业消费区域。”
商业中心配套政务服务开发
相较于嘉禾商业网点在规划上的清晰定位，白云湖商业网点的规划相对模糊。区规划分局编研中心提供的信息显示，目前白云湖片区规划尚处规划编绘状态，何时能完成控规编制并通过市规委会审议，仍是个未知数。
区规划分局相关负责人介绍说，没有完成规划有没有完成规划的好处，现阶段很多项目都处于边建设边规划的状态，“只要项目发展符合当地在产业规划上的认可，规划在必要时可依循目前的发展状况进行调整。”该负责人所说的认可调整，实质是指正在进行工业小区转型升级的夏茅商业广场项目。
白云湖街道办事处副主任何利均告诉记者，夏茅商业广场是白云湖街目前最为成熟的商业区域，街道已经把夏茅地区作为区域发展的中心，“未来夏茅商业广场及周边区域将是整个白云湖街最为繁华的区域。”
根据《白云湖街夏茅村石夏路旧工业小区项目转型升级项目改造方案》，夏茅商业广场将从目前的轻工业配饰批发市场，转型升级为商业广场，同时配套政务服务网点，使其成为白云湖街最大的商业中心和政务服务中心，预计项目建成后，日均人流量将超过30万人。
地铁经济助力商业网点腾飞
除了在网点分布上与规划协同一致，在交通区位方面，嘉禾望岗、白云湖两个商业网点的选址都具有无与伦比的优势，而这种优势源于地铁轨道交通的建设。
《白云区嘉禾望岗片区控制性详细规划》显示，毗邻村民留用地和新门楼项目500米处，便是嘉禾望岗地铁站出口，未来该地铁站将成为地铁三号线、二号线、十四号线的中转枢纽，预计每天人流量将超过百万人。
何汉钧说，超过百万的人流量是嘉禾片区发展不可多得的优势，街道要利用好这样的优势。“地铁上盖是目前最有效的人流聚集方式，也是最能发挥出商业综合体土地价值的运作方式。若所有村民留用地都能做到连片商业开发，我们将争取把这500米的地下通道打通，使其成为真正的地铁上盖。”
随着地铁八号线北延段建设的逐步深入，白云湖街也将迎来地铁时代。何利均告诉记者，夏茅商业广场项目就是依循地铁经济发展的主要项目。“从交通上看，夏茅商业广场距预设地铁口不足100米，若是把地下通道打通，将成为地铁上盖，加之广清城轨和广佛东环线的设置，夏茅商业广场旁的地铁站同样将成为三大轨道交通的中转枢纽，而其带来的人群将覆盖整个珠江东岸。”
居民区域商业发展需求强烈
方小姐是岭南新世界小区的业主，自2008年搬来后，亲历了嘉禾望岗片区因地铁建设带来的升华蜕变。“当初看中的就是地铁的便捷和未来的商业氛围，说实话，嘉禾望岗离市中心是远了点，但珠江新城当年也是农村啊，现在还成了CBD，三条地铁线汇聚的嘉禾望岗，早晚会成为白云区的中心区域之一。”
方小姐的话不无道理。虽说地铁开通后，嘉禾望岗片区有了一定的繁荣迹象，但还处于鱼龙混杂发展的局面，从周边居民需求和地铁经济发展路径来看，需要一个中端消费集群扛起区域商业发展的大旗，带动周边快消品业态的提升。
同样，虽然夏茅商业广场一直是白云湖街重要的商业场所，但长期处于较低端的营商环境。作为白云湖街历史悠久、承载量大的商业区域，夏茅商业广场始终没有发挥出引领区域商业发展的龙头作用。
“此次依照工业小区转型升级方式进行微改造，就是让夏茅商业广场从原来的轻工业产品边角料批发，转型为符合大众消费需求的商业综合市场。”何利均说，目前白云湖街没有一个大型商业广场和居民活动中心，周边居民购物消费要么去新市百信广场，要么去白云新城，交通成本让居民痛苦不堪，“大家都希望在辖区内有一个能满足周边消费需求的大型商业中心。”
业态发展或成为主打体验牌
电商产业的迅速发展，为消费者带来了足不出户便可网罗天下的便捷。而与之相对应的，却是商业实体的不断萧条。
新门楼项目负责人告诉记者，现在的商业项目若还想通过抬高单一产品的销售价格，赚取代理商与销售之间的价格差，必然会走到穷途末路。“我们要通过加强在商业实体的体验环节，增强受众消费的粘性。”
新门楼项目招商手册显示，这种体验环节来自餐饮和娱乐。该项目负责人告诉记者，快消品在虚拟市场皆可以得到供给，但在个体感知消费方面却做不到，“因为网络消费总不能代替吃饭和消遣吧。”
《白云湖街夏茅村石夏路旧工业小区项目转型升级项目改造方案》显示，夏茅商业广场项目不仅将成为白云湖街最核心的商业集群，因其所属的公共设施配套，将为体验式消费带来良机。
何利均说，夏茅商业广场的体验活动，更多来自自身公共配套的衍生。“项目标书中，广场要承担起政务服务中心和居民娱乐广场的角色，加之白云湖景区的旅游人群，诸多体验活动都将为商业广场带来消费群体。”
若按照何利均的思路表达，只要夏茅商业广场将餐饮配套和旅游产品消费做到位，外围体验就足以让其有长久的发展动力。（白洋 谭札烽）
