5月23日，人民日报头版发表《珠三角 辞三旧》报道称，如今的珠三角，“三旧”改造已提升为“城市更新”，是城市发展的2.0版本。其中，位于我区黄石街的马务村成为珠三角辞“三旧”的一个很好例子，实现了从破旧厂房到新型工业园区的蜕变。
的确如此，从地处珠三角核心地带的广州白云近十年的变化就可以窥见，从2009年试点旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造开始，一批破烂闲置厂房一跃变成高大上的产业园区；居民也欣喜发现周边的人居环境一天天变好，一些本已无地可用的区域业已被盘活成一大片黄金旺地。
就这样，沉睡的土地被唤醒了，白云城市更新的变化在我们眼前展现。告别“三旧”，白云积极探索并一度成为全市城市更新的开路先锋，引领全市城市更新走向2.0版本。如今，城市更新已不再是简单的拆除重建或整治改造了，更是创新性融入了片区产业功能布局的谋划和策划，实现城市形态和产业业态的双提升，向外界传递出区域再生长的活力与实力。文/刘喜冰
A、改革开放 带来城市发展红利与资源
说起黄石街马务村，很多人会第一时间想到广东省第一个农民工博物馆坐落于此。究其原因，是马务村能完整地反映我区乃至广州市改革开放以来各个时期的产业发展及产业转型升级过程，从一个侧面真实反映了广州近郊城中村的形成与发展历程。
记者在马务村采访了解到，早期，该村迎着改革开放的东风，拉来了万宝冰箱厂、长征皮鞋厂、南方钢铁厂、广州电饭煲厂等国营企业，从业形态主要集中于劳动力密集型的第二产业，由此吸引大量农民工在此聚集。到了上世纪90年代开始，随着港澳台地区“三来一补”企业的大量进驻，新兴的民营经济发展掀起了农民工进驻的第二次热潮。
数据显示，进驻马务村的农民工数量，从改革开放初期的2000多人，增长到上世纪90年代的一万多人，再到目前的两万余人。“当时的马务村，都有带着南腔北调的人来这里淘金，也为村里的经济带来发展。”马务村有关负责人介绍说，直到2000年后，我区加快推进“退二进三”、“腾笼换鸟”产业升级转型工作，多家污染型制造工厂先后搬走，村民也已洗脚上田。这时，腾空的旧厂房又催生了国际单位、中海联·8立方等创意产业园，“从第二产业到第三产业的转型，吸引了更多知识型、技术型人才到这里创业发展。”
马务村改革开放后30年的蜕变，是我区众多城中村发展的缩影。然而，并不是所有的城中村都能迎头而上，相反，在城市化进程中，我区不少城中村因未及时转型留下大量低效用地。其中，仅“三旧”标图建库面积就达134.7平方公里，占全市“三旧”总用地的23%。
“这么多的低效用地，与其说是城市发展的包袱，不如说是我区新一轮发展的重要载体，更是创新发展的巨大资源。”区城市更新局有关负责人认为，白云发展的关键，在于充分利用土地资源优势，盘活存量土地，促进经济结构调整和产业转型升级。
B、“三旧”改造 打响存量土地翻身仗
这一场存量土地的翻身仗，终于在2009年打响。
是年，广州试点旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造开始，一些原本破破烂烂的闲置厂房，一跃变身为高大上的产业园区；在一些公共设施配套长期缺失的地区，居民欣喜地发现，周边的人居环境一天比一天好；一些本已无地可用的区域，业已盘活了一大片黄金旺地。
位于马务村的国际单位创意产业园，便是其中一个很好的例子。当年的马务村工业园区内保留着有上百栋三四层楼高的旧厂房，早年进驻过的长征皮鞋厂等一批老字号国企徒剩一片残旧荒凉厂房。还有一些更小的村镇企业厂房夹杂其中，与周边破旧的民宅、出租屋等混合成了杂住区。
“这里是前两年刚挂牌成立的国家级科技企业孵化器，里面有超过130家高科技企业，都有独当一面的潜力。”国际单位运营方有关负责人自豪地说，伴随着机器的轰隆声，马务村原来破旧的工业小区被改造成为高端、时尚的文化创意园区。改革的脚步并不止于此，国际单位共分四期建设，成为了我区打造文化创意集聚地的领头羊。
为旧物业引入新内容，“三旧”改造一时间遍地开花。如新市街百信广场，白云商圈第一个大型综合类购物广场，面对白云新城万达广场、5号停机坪购物广场等后来者的不断追赶，通过升级改造再度巩固其龙头地位。近两年，百信广场启动四至六期旧厂房改造项目，总用地面积约为8.18公顷，通过自行改造模式，打造成广州市北部大型商业综合体。其中，第五期项目的两幢总部经济办公楼（即百信·领寓A、B栋）正在发售，其购物中心也将于下半年进行招商。
百信广场的建设，不仅增加了区域经济的竞争力，还进一步带动优化了周边的人居环境，成为城市更新的一个有力佐证。业内人士认为，城市更新可以说是“三旧”改造的2.0版本，除了传统意义的提升土地资源承载能力意义外，更是从城市发展的角度，优化人居环境，改善城乡面貌，腾挪出新的发展空间，而且具有拉动投资增长、推动产业转型升级等综合效益。
C、2.0版本 探索区域再生长新路子
可以说，永泰危旧房改造是我区推行城市更新的突破口。早在2009年，广州市的“三旧”改造进入热潮期，永泰村提出升级改造茶山庄旧厂房地块。由于历史原因，这一项目一度搁浅，直至2014年方获得政府批复。
用区城市更新局负责人的话来说，在城市更新改造过程中，永泰村走出了颇具永泰特色的发展道路，在保护并盘活集体用地的同时，又盘活了村内集体资产，有效改善了人居环境。具体而言，我区在对这一备受关注的项目上大胆探索，以“三不变”（集体土地权属不变、集体土地使用性质不变、集体经济物业功能不变）、“三化”（改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化）的原则，分片、分类、分步推进更新改造。
值得一提的是，与“三旧”改造单个项目的审批实施不同，我区在推进城市更新中创新探索了“1+1+1”综合整治改造模式，也就是茶山庄改造项目启动，以改造项目筹集资金，同步推进永泰村安全隐患整治及永泰村旧村综合整治两大行动。这种以城市更新改造为突破口，与统筹人居环境改善同步实施的模式，成为我区探索城市更新的一条新路子，也是我区试水城市更新2.0版本的有力尝试。去年1月，李克强总理到访考察永泰旧村危旧房改造项目，高度肯定该项目的运作模式。
永泰危旧房改造项目隶属于陈田永泰片区改造，是该片区10大改造项目之一，其先行先试也印证了我区在推进城市更新“成熟一片、改造一片”的原则。据了解，我区对上述项目的用地现状进行了梳理，根据不同的用地权属单位划分先后改造区域，再综合运用“三旧”改造及土地储备等手段，加快片区内项目的审批，实现区域更新、产业升级。
改革不可能一蹴而就。在城市更新高歌的路上，我区敢为人先，又率先探索了片区改造的城市更新策划。在刚通过广州市有关部门审批通过的嘉禾望岗片区控规中，区城市更新局就以黄边村启动区为重点，启动了新一轮城市更新策划。
何为城市更新策划？这又是一个新名词，就是以一个较为成熟的区域作为重点进行产业策划，在落实总体规划、全区功能布局规划等相关要求的基础上，结合现状产业发展条件和产业配套需求，协调控规及土地权属，在规划范围内进行功能小片区规划。
D、产业引入 拉动区域产业结构转型升级
就在今年5月，我区举行了全市首场城市更新项目推介会，推出5宗城市更新项目进行产业招商，通过建立土地权属人与企业合伙人之间的信息互联互通平台，进一步盘活低效用地，推进城市更新，促进区域产业结构调整和转型升级。
当天推介的项目之一，占地8.48公顷的东平玻璃厂地块成为参会企业眼中的香饽饽，现场就有两家企业向其伸出橄榄枝。“这个项目是我区推进城市更新的另一种创新，有别于永泰茶山庄项目的操作形式，该项目是在广州市城市更新政策出台后正式实施操作的。”区城市更新局有关负责人介绍说，该项目目前已通过村民股东代表大会表决通过，以三七分成的形式进行改造，即该地块的30%将以无偿的形式交由政府收储开发，剩余70%用地则由村社自行开发。
“原本就是一个破烂的旧厂区，废置多年没能发挥其真正的经济效益，我们村民都很支持将其升级改造，一方面可以提升区域的产业形态，同时也能增加村民的收入，何乐而不为呢？”永平街东平村有关负责人表示，目前该村初步计划引进与汽车产业相关的项目，与白云大道北的汽车产业氛围相得益彰。
区城市更新局有关负责人表示，上述东平地块的规划方案有望于近期通过，在拿到用地批准书后即可申请报建手续，未来可引入商服配套、创意、教育、酒店办公、汽车等多种产业。“具体的产业引入要多方研判，衡量经济效应与改造效应是否相平衡等，再由村社进行明确选择。”
事实上，我区推进城市更新、产业升级的脚步从未停止过。记者从区城市更新局了解到，我区将在城市更新道路上加速快跑，今年我区除了首批推出5个城市更新项目外，还将推出10宗城市更新项目，总用地面积约350公顷。上述负责人表示，我区将继续打造多方共赢合作平台，利用城市更新改造契机，实现区域产业布局调整与转型升级，促进区域经济可持续发展。
